土地是農(nóng)墾最重要的生產(chǎn)資料，是農(nóng)墾存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)墾改革發(fā)展的意見》（中發(fā)〔2015〕33號(hào)）和《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)廣東農(nóng)墾深化改革加快發(fā)展的實(shí)施意見》（粵發(fā)〔2017〕13號(hào)）都明確提出要“創(chuàng)新土地管理方式”。廣東農(nóng)墾緊緊圍繞墾區(qū)集團(tuán)化、農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革主線，堅(jiān)持省部共管、以省為主的體制，積極構(gòu)建以資本為紐帶的母子公司管理體制，以創(chuàng)新土地管理方式為抓手，以專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合理開發(fā)利用土地資源，帶動(dòng)農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革與公司化改造，加快推進(jìn)墾區(qū)集團(tuán)化、農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革進(jìn)程。
一、當(dāng)前墾區(qū)土地基本情況
（一）墾區(qū)土地分布及分類情況
廣東農(nóng)墾是中央直屬墾區(qū)，創(chuàng)建于1951年8月。墾區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?8.2萬(wàn)人，土地總面積342萬(wàn)畝，主要分布在湛江、茂名、陽(yáng)江、揭陽(yáng)、汕尾5個(gè)地級(jí)市的 47家國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。按所有權(quán)性質(zhì)，其中國(guó)有327萬(wàn)畝，場(chǎng)帶隊(duì)集體所有15萬(wàn)畝。國(guó)有土地中，農(nóng)用地有292萬(wàn)畝，包括園地140萬(wàn)畝、耕地79萬(wàn)畝、林地38萬(wàn)畝、其他32萬(wàn)畝；建設(shè)用地21萬(wàn)畝；未利用地14萬(wàn)畝。
（二）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的4種來(lái)源
一是在上世紀(jì)50年代初期，根據(jù)黨中央“一定要建立我們自己的橡膠生產(chǎn)基地”的戰(zhàn)略決策，組建華南墾殖局，發(fā)展我國(guó)天然橡膠事業(yè)，由縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)組建國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的批文、用地批準(zhǔn)文件、政府批準(zhǔn)的國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)設(shè)計(jì)任務(wù)書、規(guī)劃圖等所確定的土地范圍，這種情況占80%以上。二是上世紀(jì)60、70年代，地方政府在粵西山區(qū)修建一批大中型水庫(kù)。為集中安置庫(kù)區(qū)水庫(kù)移民，根據(jù)省、地政府的決定，部分移民安置區(qū)（公社、移民農(nóng)場(chǎng)）成建制劃歸農(nóng)墾系統(tǒng)管轄管理，土地權(quán)屬由原人民公社等集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。三是在農(nóng)場(chǎng)成立之初和隨后發(fā)展過(guò)程中，周邊農(nóng)村農(nóng)民自愿轉(zhuǎn)換身份為國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)職工，經(jīng)地方政府批準(zhǔn)，原農(nóng)村集體土地通過(guò)“場(chǎng)村協(xié)議”等方式就近并入農(nóng)場(chǎng)，土地權(quán)屬轉(zhuǎn)為國(guó)有性質(zhì)。四是周邊農(nóng)村通過(guò)“場(chǎng)帶隊(duì)”的形式并入國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)后，土地性質(zhì)仍保持為農(nóng)村集體所有，主要集中在汕尾、揭陽(yáng)墾區(qū)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。
（三）國(guó)有土地確權(quán)登記和信息化管理情況
廣東農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地確權(quán)與登記發(fā)證工作從2001年正式啟動(dòng)，在省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，各級(jí)國(guó)土部門和農(nóng)墾積極配合、共同努力，農(nóng)場(chǎng)土地確權(quán)登記發(fā)證工作取得了明顯成效。墾區(qū)342萬(wàn)畝土地中，15萬(wàn)多畝場(chǎng)帶隊(duì)農(nóng)村集體所有土地不在此次確權(quán)發(fā)證范圍，7萬(wàn)多畝道路、河流占地只確權(quán)不發(fā)證，農(nóng)場(chǎng)國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)確權(quán)發(fā)證總面積約為318.11萬(wàn)畝，已經(jīng)完成國(guó)有土地確權(quán)面積317.86萬(wàn)畝，確權(quán)率99.9%，發(fā)證308.1萬(wàn)畝，發(fā)證率為96.9%，有15個(gè)農(nóng)場(chǎng)100%完成確權(quán)發(fā)證。目前廣東墾區(qū)土地確權(quán)發(fā)證工作走在全國(guó)農(nóng)墾前列，得到農(nóng)業(yè)農(nóng)村部和國(guó)土資源部的肯定。墾區(qū)同時(shí)建立覆蓋墾區(qū)97%土地面積的信息化系統(tǒng)，并將墾區(qū)土地標(biāo)圖信息并入廣東省土地地籍信息庫(kù)統(tǒng)一管理。特別是針對(duì)墾區(qū)未確權(quán)登記發(fā)證國(guó)有土地，全面梳理并建立帶坐標(biāo)的矢量圖，固化存量，嚴(yán)禁新增，為確權(quán)收尾工作提供有效支持。
二、墾區(qū)土地資源集團(tuán)化規(guī)劃與布局
廣東農(nóng)墾緊緊圍繞墾區(qū)集團(tuán)化和農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革主線，創(chuàng)新土地管理方式，合理規(guī)劃布局農(nóng)用地資源，積極開發(fā)利用建設(shè)用地，推進(jìn)國(guó)有農(nóng)用地資產(chǎn)化資本化，同時(shí)建立市場(chǎng)化平臺(tái)，以市場(chǎng)手段管理配置墾區(qū)土地資源，深入推進(jìn)墾區(qū)集團(tuán)化、農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革進(jìn)程。
（一）按照建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大基地、大企業(yè)、大產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)，統(tǒng)籌規(guī)劃“產(chǎn)業(yè)集團(tuán)+農(nóng)場(chǎng)基地”發(fā)展模式的用地規(guī)模與布局，合理配置墾區(qū)農(nóng)用地資源。
墾區(qū)土地資源主要是農(nóng)用地，經(jīng)過(guò)60多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成規(guī)模化種養(yǎng)的包括橡膠、甘蔗、劍麻、糧油、水果、水產(chǎn)、乳業(yè)、畜牧等八大產(chǎn)業(yè)，并且都組建產(chǎn)業(yè)化龍頭，推行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)。墾區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃各產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模與布局，并具體落實(shí)到相應(yīng)農(nóng)場(chǎng)。在國(guó)內(nèi)規(guī)劃宜膠園地65萬(wàn)畝，橡膠由農(nóng)場(chǎng)種植、管理和收割，農(nóng)場(chǎng)將產(chǎn)品委托廣墾橡膠集團(tuán)加工和銷售。在湛江墾區(qū)雷州半島甘蔗宜種區(qū)規(guī)劃園地40萬(wàn)畝，農(nóng)場(chǎng)將土地采取承包給職工或租賃給其他經(jīng)營(yíng)主體，約定種植甘蔗，并按照約定價(jià)格將甘蔗原料出售給糖廠加工，產(chǎn)品則由廣墾糖業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)銷售。在湛江和揭陽(yáng)墾區(qū)劍麻宜種區(qū)規(guī)劃園地8萬(wàn)畝，采取與糖業(yè)同樣的經(jīng)營(yíng)模式；在汕尾墾區(qū)規(guī)劃1萬(wàn)畝水田種植水稻，在茂名和陽(yáng)江墾區(qū)規(guī)劃15萬(wàn)畝林地種植油茶，前者以訂單式生產(chǎn)、后者以委托加工形式對(duì)接廣墾糧油集團(tuán)。燕塘乳業(yè)采用租賃農(nóng)場(chǎng)土地的方式，在陽(yáng)江、汕尾墾區(qū)規(guī)劃設(shè)施農(nóng)業(yè)用地建設(shè)兩個(gè)規(guī)?；膛ｐB(yǎng)殖場(chǎng)， 農(nóng)場(chǎng)按訂單農(nóng)業(yè)方式種植牧草，提供給養(yǎng)殖場(chǎng)。廣墾畜牧集團(tuán)采取租賃農(nóng)場(chǎng)土地同時(shí)將20年租金入股畜牧集團(tuán)的方式，在墾區(qū)規(guī)劃近萬(wàn)畝設(shè)施農(nóng)用地，建設(shè)30個(gè)規(guī)?；i養(yǎng)殖場(chǎng)。橡膠、劍麻、蔗糖、糧油、乳業(yè)、畜牧等專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)通過(guò)采取土地租賃、訂單農(nóng)業(yè)、委托生產(chǎn)等方式打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種養(yǎng)基地，逐步把農(nóng)場(chǎng)培育為產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的生產(chǎn)基地，實(shí)現(xiàn)墾區(qū)農(nóng)用地資源綜合效益最大化。
（二）整合組建專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)公司，統(tǒng)一開發(fā)利用墾區(qū)建設(shè)用地，以及政府收回國(guó)有農(nóng)用地后按比例劃撥給農(nóng)場(chǎng)的留用地。
墾區(qū)建設(shè)用地存量主要是道路和居民區(qū)，工廠用地不足3萬(wàn)畝，存量建設(shè)用地可以通過(guò)“三舊”改造的方式進(jìn)行開發(fā)利用，有8個(gè)城郊農(nóng)場(chǎng)有三舊改造的需要。新增的主要是近年來(lái)政府收回農(nóng)場(chǎng)國(guó)有農(nóng)用地，按10%-15%的比例采取劃撥方式留給農(nóng)場(chǎng)發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的建設(shè)用地，統(tǒng)稱留用地。自2003年以來(lái)，政府收回農(nóng)場(chǎng)土地按合同應(yīng)給回農(nóng)墾留用地3567畝，分布在五個(gè)地市墾區(qū)17個(gè)農(nóng)場(chǎng)，但絕大部分沒(méi)有落實(shí)落地，也沒(méi)有開發(fā)利用。
鑒于建設(shè)用地的開發(fā)利用的政策性、專業(yè)性、區(qū)域性都很強(qiáng)，與民營(yíng)私企合作存在監(jiān)管困難。墾區(qū)整合組建專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)公司——廣墾置業(yè)有限公司，由該公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)墾區(qū)建設(shè)用地的開發(fā)利用。廣墾置業(yè)將工作重心由城市房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向墾區(qū)土地價(jià)值顯化，拿地方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、開發(fā)模式等都進(jìn)行調(diào)整，先后與汕尾農(nóng)墾集團(tuán)和茂名農(nóng)墾集團(tuán)合資在汕尾、茂名組建置業(yè)分公司，由分公司投資在銅鑼湖、火星、建設(shè)等農(nóng)場(chǎng)組建項(xiàng)目公司，目前又與陽(yáng)江、湛江、揭陽(yáng)墾區(qū)簽訂框架協(xié)議，組建分公司，與有留用地和“三舊”改造需要的15個(gè)農(nóng)場(chǎng)簽約組建項(xiàng)目公司，著力推進(jìn)留用地和“三舊”改造項(xiàng)目的落地開發(fā)。
在合作開發(fā)過(guò)程中，廣墾置業(yè)公司、各農(nóng)墾集團(tuán)和農(nóng)場(chǎng)等合作主體都是廣東農(nóng)墾屬下純國(guó)有企業(yè)，不存在私有成分，也不允許管理人員和職工持股。國(guó)有資產(chǎn)資源收益可確保不流失。同時(shí)，農(nóng)場(chǎng)以建設(shè)用地為基礎(chǔ)，參股項(xiàng)目公司，可將土地價(jià)值顯化為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，拓展多元化經(jīng)營(yíng)。
（三）以農(nóng)墾土地作價(jià)出資（入股）和授權(quán)經(jīng)營(yíng)、國(guó)有農(nóng)用地抵押擔(dān)保等改革試點(diǎn)為契機(jī)，積極推進(jìn)農(nóng)用地土地資產(chǎn)化資本化。
省國(guó)土資源廳印發(fā)《關(guān)于做好我省國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂發(fā)布加強(qiáng)農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估管理工作的通知》，制定《廣東省國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見》，啟動(dòng)廣東省國(guó)有農(nóng)用地基準(zhǔn)價(jià)值評(píng)估工作。2017年全面完成墾區(qū)農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定和發(fā)布工作，解決了國(guó)有農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估及出讓金確定的前置性難題。
廣東農(nóng)墾以廣墾畜牧集團(tuán)為責(zé)任單位開展“農(nóng)墾土地作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)”試點(diǎn)工作，引入外部專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開展土地資本運(yùn)作，目前已完成《廣東農(nóng)墾集團(tuán)公司下屬企業(yè)廣東廣墾畜牧有限公司股份制改造土地資產(chǎn)處置研究報(bào)告》。省農(nóng)墾集團(tuán)與民生銀行廣東省分行就農(nóng)用地抵押擔(dān)保簽定10億元貸款授信額度，并以廣墾糖業(yè)集團(tuán)為責(zé)任單位開展“國(guó)有農(nóng)用地使用權(quán)抵押、擔(dān)?！痹圏c(diǎn)工作。首期由廣墾糖業(yè)集團(tuán)向民生銀行廣東省分行申請(qǐng)綜合授信業(yè)務(wù)，申請(qǐng)金額2億元。經(jīng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，每畝單價(jià)31333元。目前，民生銀行廣東省分行已完成盡職調(diào)查并同意立項(xiàng)，并上報(bào)總部審委會(huì)審批，之后可辦理國(guó)有農(nóng)用地抵押擔(dān)保登記，完成提款。
三、墾區(qū)土地資源市場(chǎng)化配置
（一）農(nóng)用地的市場(chǎng)化配置
對(duì)于墾區(qū)農(nóng)用地資源，廣東農(nóng)墾先進(jìn)行專項(xiàng)清理整治，再通過(guò)建立公開交易平臺(tái)、采取網(wǎng)簽合同進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一配置。墾區(qū)各專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在租金、租期、面積、繳費(fèi)方式等方面都采用規(guī)范的市場(chǎng)化方式使用農(nóng)場(chǎng)農(nóng)用地。在此基礎(chǔ)上，墾區(qū)通過(guò)試點(diǎn)、總結(jié)、推廣，并逐步向物業(yè)租賃延展，下一步還要向大宗物資采購(gòu)、大宗產(chǎn)品銷售等領(lǐng)域拓展。
1.開展墾區(qū)土地租賃承包專項(xiàng)清理整治工作，摸清家底。結(jié)合落實(shí)“三過(guò)”（租期過(guò)長(zhǎng)、租金過(guò)低、面積過(guò)大）清理，全面對(duì)有合同的對(duì)外租賃土地、職工承包土地和無(wú)承包合同土地進(jìn)行重點(diǎn)清查。對(duì)土地承包的面積、期限、承包費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及到帳情況、合同履行情況等進(jìn)行核查，摸清家底，防止土地資源和收益流失。清理墾區(qū)可承包租賃土地131.33萬(wàn)畝，已經(jīng)發(fā)包租賃面積112.13萬(wàn)畝，實(shí)際面積120.31萬(wàn)畝，面積相差8.198萬(wàn)畝。清查工作以問(wèn)題為導(dǎo)向開始整改，要求對(duì)于面積差異較大的（大于合同面積），按照實(shí)際測(cè)量面積，補(bǔ)充簽訂（增加面積）合同，按重新簽訂合同面積繳交承包租金；對(duì)測(cè)量超出合同面積、又不履行補(bǔ)充簽訂合同的承包戶，堅(jiān)決核減超出承包面積，農(nóng)場(chǎng)收回超出部分面積另作他用。
2.建設(shè)墾區(qū)國(guó)有資源有償使用電子交易平臺(tái)，推動(dòng)農(nóng)用地的市場(chǎng)化配置。委托國(guó)資背景招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)建設(shè)廣東農(nóng)墾國(guó)有資源有償使用電子交易平臺(tái)。以湛江墾區(qū)農(nóng)用地租賃承包為試點(diǎn)，農(nóng)用地對(duì)外租賃和職工超崗位承包全部上交易平臺(tái)參與競(jìng)價(jià)，推動(dòng)土地租賃承包行為的公平、公正、公開。今年在墾區(qū)全面推廣應(yīng)用，并延展到墾區(qū)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租賃。今年土地對(duì)外租賃完成公開競(jìng)價(jià)333宗，23115畝；物業(yè)租賃完成156宗，165334平方米。
3.建立土地和物業(yè)租賃電子合同網(wǎng)簽系統(tǒng)，全面掌握動(dòng)態(tài)信息。結(jié)合墾區(qū)土地信息化和電子交易平臺(tái)的建設(shè)，構(gòu)建土地和物業(yè)租賃承包合同網(wǎng)簽系統(tǒng)，凡是墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)土地和單位物業(yè)租賃承包行為，包括經(jīng)過(guò)資源交易平臺(tái)競(jìng)價(jià)的土地和物業(yè)租賃、對(duì)內(nèi)職工土地承包，都須在合同網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂合同。并將以前簽訂、目前仍在生效的土地租賃承包合同，錄入到網(wǎng)簽合同后臺(tái)管理系統(tǒng)，已經(jīng)錄入近17674份合同，面積超100萬(wàn)畝，農(nóng)用地年收益近6億元。整理出農(nóng)場(chǎng)土地收入掛帳和欠租3億元，其中超2年的有1.6億元，有兩個(gè)農(nóng)場(chǎng)超4000萬(wàn)元，單個(gè)個(gè)人或單位欠租超過(guò)500萬(wàn)元。
（二）建設(shè)用地的市場(chǎng)化配置
廣墾置業(yè)承擔(dān)墾區(qū)建設(shè)用地的開發(fā)利用任務(wù)后，先后在墾區(qū)開展農(nóng)用地轉(zhuǎn)用進(jìn)而開發(fā)商住物業(yè)，“三舊”改造將工廠用地開發(fā)商業(yè)物業(yè)，留用地由劃撥轉(zhuǎn)出讓開發(fā)商住物業(yè)等試點(diǎn)工作，分別取得成功，探索出經(jīng)驗(yàn)，集成操作規(guī)程，在墾區(qū)推廣應(yīng)用。在土地配置過(guò)程中，雖然中發(fā)〔2015〕33號(hào)文件明確指出墾區(qū)存量建設(shè)用地自行開發(fā)可以采取協(xié)議出讓方式，粵發(fā)〔2017〕13號(hào)文件更是將這一政策放寬到墾區(qū)留用地開發(fā)上，但是在實(shí)際操作中，廣東農(nóng)墾都是先請(qǐng)中介進(jìn)行評(píng)估，再根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品和當(dāng)?shù)卣蟛扇f(xié)議出讓方式，或進(jìn)行政府招拍掛，或公開拍賣等市場(chǎng)化規(guī)范化途徑，讓廣墾置業(yè)公司屬下項(xiàng)目公司通過(guò)受讓或參與拍賣摘牌獲取土地開發(fā)權(quán)。
1.加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，調(diào)整留用地使用性質(zhì)，拓寬留用地價(jià)值顯化途徑。根據(jù)中央和省農(nóng)墾改革文件的規(guī)定，嚴(yán)禁擅自收回農(nóng)墾國(guó)有土地使用權(quán)，確需收回的，需事先征求省農(nóng)墾部門意見。嚴(yán)格遵循農(nóng)場(chǎng)土地收回事項(xiàng)的審核及收益廉潔風(fēng)險(xiǎn)防控手冊(cè)，規(guī)范流程、強(qiáng)化監(jiān)督；針對(duì)留用地因農(nóng)場(chǎng)沒(méi)有工業(yè)項(xiàng)目造成落地難的問(wèn)題，積極與地方政府就留用地的性質(zhì)和用途認(rèn)真溝通，新增留用地基本都是近期可開發(fā)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的商業(yè)和商住用地，并對(duì)之前留用地的性質(zhì)進(jìn)行用途調(diào)整。截至目前，墾區(qū)共落實(shí)商住性質(zhì)留用地825畝。
2.積極推進(jìn)安居工程，改善職工居住條件，提升農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地和留用地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。2006年開始，廣東農(nóng)墾根據(jù)中央和省統(tǒng)一部署，先后開展水庫(kù)移民危房改造、歸難僑危房改造、農(nóng)場(chǎng)職工危房改造、棚戶區(qū)改造等職工安居工程。全墾區(qū)共完成安居工程81890戶，改造面積638萬(wàn)平方米，其中水庫(kù)移民安居工程19735戶，改造住房面積223萬(wàn)平方米；歸難僑危房改造1386戶，改造面積15萬(wàn)平方米；職工危房改造60769戶，改造總面積400萬(wàn)平方米。該項(xiàng)工作的完成，大大改善墾區(qū)職工住房條件和環(huán)境，同時(shí)讓改造升級(jí)區(qū)周邊土地的商用價(jià)值得以顯現(xiàn)。
3.開展領(lǐng)導(dǎo)干部住房和住宅用地調(diào)查，嚴(yán)格整改，規(guī)范改善性住房需要。全面開展墾區(qū)領(lǐng)導(dǎo)干部住房和住宅用地等情況調(diào)查，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部和家屬在墾區(qū)住房及建房用地情況開展登記備案。對(duì)一些領(lǐng)導(dǎo)干部違規(guī)占用住房、違規(guī)取得農(nóng)場(chǎng)住宅用地等問(wèn)題進(jìn)行了整治，針對(duì)共性問(wèn)題，加強(qiáng)監(jiān)管，堵塞制度漏洞，建立長(zhǎng)效機(jī)制。專門發(fā)文制止違規(guī)行為，從領(lǐng)導(dǎo)干部做起，改善性住房需求可以通過(guò)規(guī)范化開發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)解決。
4.農(nóng)場(chǎng)土地農(nóng)轉(zhuǎn)用開發(fā)。主要抓好銅鑼湖場(chǎng)部新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，已經(jīng)于2017年底開盤發(fā)售，開創(chuàng)主動(dòng)將劃撥農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，再走招拍掛程序，推進(jìn)房地產(chǎn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的先例，創(chuàng)新了土地開發(fā)利用方式，大幅提升墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)土地價(jià)值。首期推出100套已經(jīng)銷售完畢，農(nóng)場(chǎng)土地價(jià)值顯化，廣墾置業(yè)也實(shí)現(xiàn)收益。
5.積極推進(jìn)存量建設(shè)用地“三舊”改造。墾區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步、有序推進(jìn)，部分項(xiàng)目完成物業(yè)分配并出租，實(shí)現(xiàn)收益。其中：粵墾路倉(cāng)庫(kù)“三舊”項(xiàng)目已經(jīng)完成物業(yè)分配并實(shí)現(xiàn)租賃收益，蘿崗輕電機(jī)項(xiàng)目建成并通過(guò)驗(yàn)收，進(jìn)入銷售階段，科技中心、廉江糖廠、廣墾六聯(lián)工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目、宇聯(lián)工業(yè)區(qū)三期建設(shè)項(xiàng)目按計(jì)劃有序推進(jìn)。
6.開發(fā)利用好留用地。2017年開始，著手對(duì)安排給農(nóng)墾的留用地進(jìn)行開發(fā)利用。積極推進(jìn)平崗農(nóng)場(chǎng)留用地補(bǔ)償由原工業(yè)用地置換為商住用地，地方政府同意505畝商住用地已經(jīng)落實(shí)165畝，協(xié)議出讓給廣墾置業(yè)、陽(yáng)江農(nóng)墾、平崗農(nóng)場(chǎng)按65∶20∶15權(quán)重組建的項(xiàng)目公司開發(fā)；火星農(nóng)場(chǎng)72畝留用地完成變性為商住用地落地發(fā)證，按出讓住宅用地，通過(guò)公開拍賣方式出讓給廣墾置業(yè)、茂名農(nóng)墾、火星農(nóng)場(chǎng)組建的項(xiàng)目公司開發(fā)，目前已經(jīng)開工建設(shè)，農(nóng)場(chǎng)每畝留用地價(jià)值在300萬(wàn)元以上；建設(shè)農(nóng)場(chǎng)57畝留用地也已經(jīng)變性為商住用地落地發(fā)證，目前在走拍賣程序，由廣墾置業(yè)、茂名農(nóng)墾、建設(shè)農(nóng)場(chǎng)組建的項(xiàng)目公司開發(fā)；卅嶺農(nóng)場(chǎng)185畝留用地變性為商住用地落地發(fā)證，由廣墾置業(yè)、揭陽(yáng)農(nóng)墾、卅嶺農(nóng)場(chǎng)組建項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)開發(fā)。
四、墾區(qū)土地資源開發(fā)利用
存在問(wèn)題及解決思路
（一）存在的問(wèn)題
1.土地收益低且不平衡。墾區(qū)農(nóng)地農(nóng)用的土地年收益約6億元。在農(nóng)場(chǎng)集中的雷州半島，農(nóng)用地畝均年收益平均在500元左右，其他片區(qū)的農(nóng)場(chǎng)土地收益還要低些；墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)能夠依靠土地收益實(shí)現(xiàn)收支平衡或有盈余的占三分之一。
2.土地和物業(yè)等資源管理水平有待提高。雷州半島農(nóng)場(chǎng)土地管理水平相對(duì)較高，但也存在欠租額高等情況，其他農(nóng)場(chǎng)情況更不樂(lè)觀，建設(shè)用地的開發(fā)利用也才剛剛起步。這也是墾區(qū)農(nóng)場(chǎng)解困脫貧扭虧增盈的潛力所在。
3.隨著土地資源稀缺程度加劇和土地價(jià)值的提高，守土保地的難度越來(lái)越大。墾區(qū)尚有10多萬(wàn)畝土地已領(lǐng)取土地證（林權(quán)證）但被周邊農(nóng)村侵占，違法侵占農(nóng)場(chǎng)土地現(xiàn)象尚未得到完全遏制，回收被占地任務(wù)還很艱巨。
（二）下一步工作重點(diǎn)
1.保護(hù)好管理好利用好墾區(qū)土地。全面完成土地確權(quán)發(fā)證工作；全面推行土地物業(yè)租賃公開交易和合同網(wǎng)簽，確保土地收益和提高物業(yè)管理水平；創(chuàng)新土地資產(chǎn)配置方式，開發(fā)利用好土地，推動(dòng)土地資產(chǎn)化資本化，為墾區(qū)集團(tuán)化、農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化改革提供支撐和保障。
2.強(qiáng)化墾區(qū)土地資源利用規(guī)劃。省農(nóng)墾集團(tuán)層面組織編制《農(nóng)墾土地利用專項(xiàng)總體規(guī)劃》和《廣東農(nóng)墾小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃》，圍繞墾區(qū)集團(tuán)化農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化的改革主線，規(guī)劃配置好土地資源，特別是湖光、曙光、建設(shè)、火星、平崗、梅隴、卅嶺和東埔等城郊型農(nóng)場(chǎng)的土地資源。
3.增強(qiáng)墾區(qū)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的龍頭企業(yè)帶動(dòng)力。總結(jié)糖業(yè)、劍麻、乳業(yè)、畜牧等龍頭帶動(dòng)農(nóng)場(chǎng)發(fā)展種植養(yǎng)殖業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，增強(qiáng)廣墾旅游、廣墾置業(yè)、綠色農(nóng)產(chǎn)品、中墾物流等三產(chǎn)龍頭企業(yè)帶動(dòng)能力，有效帶動(dòng)農(nóng)場(chǎng)發(fā)展休閑旅游、土地開發(fā)、倉(cāng)儲(chǔ)營(yíng)銷、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等業(yè)態(tài)，推進(jìn)農(nóng)場(chǎng)企業(yè)化公司化經(jīng)營(yíng)。
（作者單位：廣東省農(nóng)墾集團(tuán)公司國(guó)土房產(chǎn)處）
責(zé)任編輯：蔡基松
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